กรมธนารักษ์เตรียมประกาศ ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ครอบคลุมกว่า 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ สำหรับรอบบัญชีปี 2570–2573 โดยคาดว่าราคาประเมินจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย ไม่น้อยกว่า 15% และจะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570
ทั้งนี้ ราคาประเมินรอบปัจจุบันซึ่งใช้ในช่วงปี 2566–2569 จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2569
นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า การจัดทำราคาประเมินครั้งนี้ดำเนินการตาม พระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บภาษีอากร ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการใช้งานด้านอื่นของภาครัฐ
คาดว่าราคาประเมินใหม่จะประกาศอย่างเป็นทางการภายใน เดือนธันวาคม 2569
ปรับราคาประเมินให้ใกล้ราคาตลาด
แนวทางสำคัญของการประเมินรอบใหม่นี้ คือการพยายาม ลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินของรัฐกับราคาซื้อขายจริงในตลาด
ปัจจุบันราคาประเมินยังต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 30–40% โดยกรมธนารักษ์ตั้งเป้าให้ราคาประเมินใหม่มีความแตกต่างจากราคาตลาด ไม่เกิน 15–20% เพื่อสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในแต่ละพื้นที่มากขึ้น
การประเมินจะใช้ข้อมูลราคาซื้อขายย้อนหลัง ไม่เกิน 3 ปี ร่วมกับการสำรวจสภาพพื้นที่จริง โดยคณะกรรมการประเมินราคาประจำจังหวัดเป็นผู้จัดทำข้อมูล และมีหน่วยงานส่วนกลางทำหน้าที่กำกับดูแล
ทั้งนี้ ในบางพื้นที่ราคาประเมินอาจปรับเพิ่มหรือลดลง ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของชุมชน และสภาพเศรษฐกิจในพื้นที่
ภาพรวมทั่วประเทศคาดขึ้นเฉลี่ย 15%
กรมธนารักษ์ประเมินว่า ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศในรอบใหม่จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย ไม่ต่ำกว่า 15% ซึ่งสูงกว่าการปรับรอบปัจจุบันที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8.93%
ปัจจัยหลักที่นำมาพิจารณา ได้แก่
- การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบคมนาคม
- การขยายตัวของชุมชนและเมือง
- ปริมาณการซื้อขายที่ดินในพื้นที่
- ภาวะเศรษฐกิจในแต่ละภูมิภาค
อย่างไรก็ตาม บางพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจาก ปัญหาน้ำท่วม หรือสถานการณ์ความไม่สงบตามแนวชายแดน ยังอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะมีการปรับราคาหรือไม่
4 ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ทะลุวาละ 1 ล้านบาท
พื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงที่สุดยังคงอยู่ใน ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) โดยเฉพาะ 4 ถนนสำคัญ ได้แก่
- ถนนสีลม
- ถนนเพลินจิต
- ถนนพระราม 1
- ถนนวิทยุ
ทำเลเหล่านี้มีแนวโน้มที่ราคาประเมินจะ ทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากเป็นพื้นที่ศักยภาพสูงและมีข้อมูลราคาซื้อขายในตลาดรองรับอย่างชัดเจน
ในทางตรงกันข้าม พื้นที่ที่มีราคาประเมินต่ำที่สุดในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่บริเวณ คลองโล่ง–ชายทะเล เขตบางขุนเทียน ประมาณ 500 บาทต่อตารางวา
ส่วนพื้นที่ที่มีราคาประเมินต่ำที่สุดของประเทศอยู่ที่ อำเภออมก๋อย จังหวัดเชียงใหม่ ประมาณ 25 บาทต่อตารางวา ซึ่งคาดว่าการประเมินรอบใหม่จะมีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน
เปิดช่องปรับราคาประเมินระหว่างรอบได้
แม้ว่าราคาประเมินจะกำหนดเป็นรอบระยะเวลา 4 ปี แต่กรมธนารักษ์ยังสามารถ ปรับราคาประเมินระหว่างรอบได้ หากมีการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ
แนวทางดังกล่าวมีเป้าหมายเพื่อให้ราคาประเมินสามารถสะท้อนสถานการณ์จริง และช่วยสนับสนุนการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยไม่ทำให้เกิดความผันผวนมากเกินไป
ภาคเอกชนกังวลภาระภาษีและค่าโอนเพิ่ม
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า การปรับราคาประเมินทุก 4 ปีเป็นกลไกปกติของระบบ
อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นในช่วงเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว อาจเพิ่มภาระทั้งต่อภาคธุรกิจและประชาชน โดยเฉพาะ
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าจดจำนอง
ทั้งนี้ หากภาครัฐยังคงมาตรการ ลดค่าธรรมเนียมโอนและจำนองเหลือ 0.01% ต่อไป จะช่วยลดผลกระทบได้ในระดับหนึ่ง
แนวโน้มเจ้าของที่ดินปรับกลยุทธ์ถือครอง
นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า หากราคาประเมินที่ดินปรับเพิ่มเฉลี่ย 15% ราคาซื้อขายจริงในตลาดอาจเพิ่มขึ้นมากกว่านั้น
ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ ราคาซื้อขายจริงอาจขยับไปสู่ระดับ 3–4 ล้านบาทต่อตารางวา
ขณะที่พื้นที่อื่นมีแนวโน้มปรับขึ้นแตกต่างกัน เช่น
- พื้นที่นอกเมืองและปริมณฑล อาจเพิ่มขึ้น 4–5 เท่า
- เมืองหลักในต่างจังหวัด อาจเพิ่มขึ้น 2–3 เท่า
- ที่ดินเกษตรกรรม อาจเพิ่มขึ้น 5–10 เท่า
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังซบเซา อาจทำให้เจ้าของที่ดินบางส่วนเลือก ขาย ปล่อยเช่า หรือปรับรูปแบบการใช้ประโยชน์เป็นเกษตรกรรม เพื่อให้เข้าเกณฑ์ภาษีที่ต่ำลง และลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว
อ้างอิงข่าวต้นฉบับ
ประชาชาติธุรกิจ
https://www.prachachat.net/property/news-1956431
